Z danych PKO BP z 2021 r. wynika, że blisko 1/3 transakcji nieruchomościowych na rynku dużych miast ma cel inwestycyjny. Inwestowanie w nieruchomości to wciąż jeden z popularniejszych i bardziej bezpiecznych sposobów pozwalających na ulokowanie kapitału i zabezpieczenie go przed galopującą inflacją. Niezależnie, czy zdecydujesz się na inwestycję w nieruchomości pod wynajem, coraz bardziej popularny house flipping czy po prostu lokatę kapitału, kluczowy będzie tu wybór odpowiedniej nieruchomości. Warszawa to rynek, który sprosta wszystkim Twoim inwestycyjnym potrzebom.
Ceny nieruchomości w Warszawie rosną
Zacznijmy od małego wprowadzenia. Warszawa jako największe miasto w Polsce, jest jednocześnie największym rynkiem nieruchomości. Jest to również rynek bardzo rozwinięty i dojrzały zarówno pod kątem rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Przykładowo, w 2020 r. deweloperzy sprzedali w Warszawie ponad 19 tys. mieszkań, co jednocześnie oznaczało, że sprzedaż co czwartego nowo wybudowanego w Polsce mieszkania przypadła właśnie na Warszawę. Ceny warszawskich mieszkań są na stałej wznoszącej. Według raportu Narodowego Banku Polskiego ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w II kwartale 2022 r. wzrosły o 15,6% w stosunku do tego samego okresu w roku poprzednim, a te na rynku wtórnym zaliczyły wzrost na poziomie 5,2%. Jak prognozują eksperci Partners International, ta tendencja będzie się w najbliższym czasie utrzymywać. Jeżeli więc rozważasz zakup nieruchomości w Warszawie pod inwestycję, to może być właściwy moment. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja.
Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem w Warszawie
Sytuacja na naszej wschodniej granicy i związany z nią napływ obywateli Ukrainy na teren Polski, a także spadek zdolności kredytowej Polaków sprawiły, że na warszawskim rynku wynajmu zawrzało. Co prawda, szczyt tej sytuacji (prawdopodobnie) mamy już za sobą, ale eksperci przewidują, że wzmożone zainteresowanie wynajmem będzie się utrzymywać jeszcze długo. Jeżeli dodamy do tego poszukujących mieszkań studentów, a także tzw. turystykę biznesową, wyłania nam się obraz Warszawy jako idealnego kierunku pod inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Zarówno ten krótkoterminowy, jak i długoterminowy. Przyjrzyjmy się temu nieco bliżej.
Rozgrzany rynek najmu długoterminowego Każdy, kto próbował w ostatnim czasie wynająć mieszkanie w Warszawie, zauważył znaczący wzrost cen. Szacuje się, że ceny wynajmu warszawskich kawalerek urosły na przestrzeni roku o 33%. W rankingu dużych miast Warszawę wyprzedza tylko Gdańsk, który zanotował 40% wzrost. Nie jest to trend dotyczący tylko kawalerek. Nieco mniej spektakularne wzrosty zaliczyły również mieszkania o większych metrażach. Co na to wpływa? Wspomniany napływ ludności ukraińskiej, inflacja, którą właściciele nieruchomości argumentują konieczność podwyżek, a także wzrost stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej Polaków. Mamy w tym momencie do czynienia z sytuacją, gdzie koszt najmu zbliżył się do kosztu kredytu. Jak wynika z raportu Expander i rentier.io, średni koszt wynajmu mieszkania w Warszawie o metrażu 50 m2 to nieco ponad 3 400 pln, a adekwatny koszt kredytu to 5 000 pln (przy założeniu 10% wkładu własnego i kredycie na czas 35 lat). To właśnie w Warszawie te proporcje są najbardziej niekorzystne w kraju. Wszystkie powyższe czynniki wpłynęły na zwiększony popyt na wynajem mieszkań, a także wzrost cen najmu. Jako posiadacz nieruchomości w Warszawie masz więc duże szansę na jej długoterminowy wynajem i uzyskanie w ten sposób stabilnego dochodu pasywnego. Na jaki zwrot możesz liczyć? Według raportu Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami jest to średnio 4%, raport Expander i rentier.io mówi o 5,9% w przypadku małych mieszkań.
Turystyka biznesowa w Warszawie ma się dobrze, czyli o warszawskim najmie na krótki termin
Warszawa jest największym i najważniejszym miejscem spotkań naukowych i biznesowych w Polsce. To tutaj łączą się też interesy polityczne, ekonomiczne, naukowe całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej. W Warszawie każdego roku odbywa się minimum kilkanaście tysięcy wydarzeń biznesowych, dzięki czemu miasto jest niekwestionowanym liderem branży spotkań w kraju. Jak pokazuje raport „Przemysł spotkań i wydarzeń w Polsce” w 2019 r. odbyło się tu 7 523 spotkań i wydarzeń o liczbie uczestników powyżej 50 osób każde. Pamiętajmy też o turystach. W 2018 r. liczba przyjeżdżających do Warszawy po raz pierwszy przekroczyła 10 milionów i chociaż pandemia zapoczątkowała spadek, to eksperci prognozują powrót do normalności. Dodajmy do tego trend zwiększonej popularności turystycznego wynajmu mieszkań kosztem hoteli. To daje niekwestionowane możliwości dla właścicieli nieruchomości w Warszawie, którzy stawiają na najem krótkoterminowy. Pamiętaj, że jest to model wynajmu bardziej podatny na zdarzenie losowe typu Covid-19, a przez to opatrzony większym ryzykiem, ale może jednocześnie być najbardziej opłacalnym.
Flip po warszawsku
Jak wynika z raportu „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” (studiabas.sejmgov.pl) house flipping jest w Polsce stosunkowo nową praktyką, która zaczęła się upowszechniać dopiero między 2016 a 2017 r. Czym jest flip? „To flip” w języku angielskim oznacza obracać, a „house flipping” to po prostu lokal kupiony po niskiej cenie w celu jego ewentualnego remontu i szybkiej sprzedaży po znacznie wyższej cenie. Na jaki zysk można liczyć? Według samych flipperów jest to zwykle 15–20% w skali roku, potwierdza to wspomniany raport, szacując zysk z jednej transakcji flippingowej na ok. 20% w skali roku. Dlaczego Warszawa jest dobrym rynkiem dla tego typu transakcji? Czynników jest kilka. Przede wszystkim jest to największy rynek nieruchomości w Polsce, obfitujący zarówno w nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i preferowane przez flipperów te z rynku wtórnego. Łatwiej więc o okazyjne oferty i takie perełki jak np. przedwojenne wille do remontu. Bardzo ważna jest tu atrakcyjna lokalizacja, dogodny dostęp do komunikacji miejskiej czy usług, a o takie w Warszawie nietrudno. Flipperzy bardzo często poszukują nieruchomości zlokalizowanych np. blisko centrów miast, żeby zachęcić nabywcę potencjałem inwestycyjnym mieszkania, a ten chociażby w związku z rozgrzanym rynkiem wynajmu, jest w Warszawie duży. Pamiętajmy też, że flippować można nie tylko na rynku wtórnym, ale i pierwotnym, a tutaj Warszawa ma bardzo wiele do zaoferowania. W jaki sposób można to robić? Np. kupując mieszkania u dewelopera w przedsprzedaży czy na początkowym etapie inwestycji. Można też odkupować lokale deweloperskie uznane za nieatrakcyjne ze względu na zły stan, aranżację czy nieodpowiednie rozmieszczenie pokoi i z pomocą architektów je przebudowywać.