Twój agent nieruchomości w Dubaju
Monika Pawłowska-Lukasz
Dubaj
Dubaj jest miastem łączącym Azję z Europą. Loty bezpośrednie z Warszawy i Krakowa do Dubaju odbywają się 2 razy dziennie i już w przeciągu 5,5 godziny linie lotnicze Emirates albo FlyDubai dowiozą Cię na miejsce. A tam czeka na Ciebie słońce i pogoda gwarantowane przez 360 dni w roku.
W Zjednoczonych Emiratach Arabskich nie ma podatku od posiadania nieruchomości, a VAT wynosi tylko 5%. Stopy zwrotu w zależności od dzielnicy i okolicy wahają się od 5% do 8% w skali rocznego wynajmu, natomiast można to podwoić i potroić przy wynajmie krótkoterminowym. Dubaj jest miastem kosmopolitycznym – tylko 30% stanowią lokalni Emiratczycy, reszta to expaci. W związku z tym nie tu problemu ze szkołami, znaleźć można z łatwością szkoły amerykańskie, IB, międzynarodowe, brytyjskie, niemiecki, francuskie, australijskie czy szwajcarskie. Wszystkie z wykładowym angielskim.Ceny nieruchomości są bardzo zróżnicowane w zależności od dzielnicy. Apartament jednosypialniowe o powierzchni 70 m² w przyjemnej okolicy i dogodnie położony można kupić już za 1.2 mil AED, czyli nieco ponad 300.000 Euro.
Nieruchomości Dubaj
Dlaczego warto zainwestować w nieruchomość w Dubaju?
W przypadku wielu prowadzonych inwestycji emirat Dubaju zezwala na nabywanie nieruchomości na własność przez cudzoziemców. Z tego względu coraz więcej osób z całego świata decyduje się na tego typu zakup. Zalet takiego rozwiązania jest wiele. Pierwszą z nich jest przede wszystkim duże bezpieczeństwo tamtejszego rynku ekonomicznego. Odpowiednie regulacje zapewniają stabilność, która jest tak ważna podczas inwestowania w nieruchomości. Po drugie Dubaj jest miastem bezpiecznym również dla mieszkańców. Aż 89% stanowią tam ekspaci, a święta i zwyczaje innych kultur są tam szanowane i respektowane. To powód, dla którego wielu obcokrajowców pragnie tam zamieszkać. Duże bezpieczeństwo zapewnia również mieszkańcom kraju stabilna waluta dirham. 1 dirham to w przeliczeniu 1 złoty, a nieruchomość o powierzchni 70 m² w można w Dubaju kupić już za 1.2 mil AED.
Wynajem krótko- i długoterminowy w Dubaju
Ciągły wzrost gospodarczy sprawia, że bardzo pożądani są w kraju specjaliści. Dlatego wiele osób decyduje się na relokację do Zjednoczonych Emiratów Arabskich, a co za tym idzie, poszukuje tam atrakcyjnego miejsca do życia. Posiadanie nieruchomości to świetny sposób na zapewnienie sobie dochodu pasywnego z wynajmu. O wiele bardziej opłacalny od wynajmu długoterminowego jest jednak wynajem krótkoterminowy. Obecnie Dubaj stanowi jeden z najpopularniejszych kierunków podróży na świecie, obierany zarówno przez turystów, jak i w celach biznesowych. W związku z tym apartamenty na wynajem są tam wciąż poszukiwane i bardzo pożądane. Na turystów z całego świata czekają w Dubaju liczne atrakcje, takie jak: najwyższy budynek świata Burj Khalifa, słynne Fontanny Dubajskie, Pustynia Dubajska, największe centrum rozrywkowo-handlowe na świeci Dubai Mall czy historyczna dzielnica o nazwie Al Fahidi.
Dowiedz się więcej dlaczego warto inwestować oraz kupić nieruchomość w Dubaju.
Nieruchomościw Dubaju
Wywiad z lokalnym agentem nieruchomości
Zakup nieruchomości w Dubaju to liczne korzyści.
Sprawdzamy jakie
Patrząc na tempo rozwoju tego kraju i jego stolicy, nietrudno odnieść wrażenie, że tu możliwe jest wszystko. Dubaj to miejsce jedyne w swoim rodzaju, z unikatowym, kosmopolitycznym środowiskiem, mieszanką arabskiej tradycji z nowoczesnością i niespotykanymi nigdzie indziej atrakcyjnymi regulacjami prawnymi. To również coraz bardziej rozwijający się kierunek turystyczny i inwestycyjny. Jakie korzyści czekają na Ciebie jako inwestora w nieruchomości w Dubaju? Sprawdzamy!
Dubaj, czyli jak osiągnąć niemożliwe w kilkadziesiąt lat
Zacznijmy od garści faktów. Dubaj to jeden z siedmiu emiratów tworzących Zjednoczone Emiraty Arabskie (ZEA), położony na Półwyspie Arabskim nad Zatoką Perską. Jest najbardziej zaludnionym i drugim co do wielkości emiratem w ZEA. Stolicą tej jednostki administracyjnej, a przy okazji jej jedynym miastem jest Dubaj. To właśnie w nim mieszka większość mieszkańców emiratu. Pomimo, iż korzenie pierwszego osadnictwa w Dubaju sięgają 3000 p.n.e., prawdziwy przełom w rozwoju tego obszaru nastąpił po odkryciu złóż ropy naftowej w 1966 r. Ta data to początek przemian społecznych i śmiałych, znanych na całym świecie projektów budowlanych, które z małego skupiska osad stworzyły nowoczesne miasto portowe i ośrodek handlu i turystyki. W latach 1960-2022 populacja Dubaju wzrosła 80-krotnie z 40 000 w 1960 do ponad 3,4 miliona dziś, a sam obszar miejski i zabudowany wzrósł w tym czasie 170-krotnie. Dubaj wsiadł do rozpędzonego pociągu zmian i nic nie wskazuje na to, by miał się zatrzymać. W ogłoszonym w 2021 roku Dubai Urban Master Plan zapowiedziano dalsze urbanistyczne modernizacje skoncentrowane na polepszaniu jakości życia mieszkańców i wzmacnianie Dubaju jako globalnego celu podróży dla obywateli i turystów. Jako szczęśliwy posiadacz nieruchomości w Dubaju będziesz mógł nie tylko obserwować te zmiany osobiście, ale też czerpać z nich liczne korzyści.
Dlaczego inwestycja w nieruchomości w Dubaju to dobry kierunek?
Zainteresowanie zagranicznymi nieruchomościami przybrało na sile podczas pandemii. Kolejnym przełomowym momentem, który poskutkował wzrostem zainteresowanie tym rynkiem było rozpoczęcie działań wojennych za naszą wschodnią granicą. Jednym z popularnych kierunków inwestycyjnych okazał się właśnie Dubaj. To, co skłania inwestorów do zakupu nieruchomości w Dubaju to przede wszystkim jego położenie, słoneczny i atrakcyjny przez większą część roku klimat, międzynarodowa, kosmopolityczna atmosfera, wysoki standard życia i atrakcyjne regulacje prawne. Przyjrzyjmy się temu po kolei.
Położenie
Dubaj ma szczęście leżeć pomiędzy Europą, Azją a Afryką, więc idealnie nadaje się na tzw. hub przesiadkowy, co jest dodatkowym czynnikiem wpływającym na turystykę w tym kraju. Dzięki budowie lotniska, a także powstaniu i rozwojowi lokalnych linii lotniczych Emirates bardzo zyskał w ostatnich latach na dostępności. Zdecydowanym kamieniem milowym stało się udostępnienie w 2013 dla linii pasażerskich leżącego 37 km od Dubaju lotniska Dubai World Central (DWC). Na ten moment lotnisko obsługuje największą liczbę pasażerów ruchu międzynarodowego na świecie. W 2019 roku obsłużyło w całości ponad 86 mln. Aktualnie z Dubai World Central korzysta 140 linii lotniczych. Turyści i właściciele nieruchomości w Dubaju dolecą tam z Polski liniami lotniczymi LOT, a także tanimi przewoźnikami typu Wizz Air. Lot z Polski znajdziemy każdego dnia, a ten bezpośredni potrwa tylko około 5 godzin. Jeżeli pomyślisz sobie, że tyle trwa trasa z Warszawy na Hel, to Dubaj wydaje się być niemal w zasięgu ręki.
Klimat i związane z nim aktywności
Dubaj leży w strefie klimatu zwrotnikowego suchego. To typowo pustynny klimat z bardzo wysokimi temperaturami i suchym powietrzem latem oraz chłodniejszymi i krótkimi zimami. W praktyce oznacza to 7-8 miesięcy optymalnej pogody, z temperaturami sięgającymi 20-30 stopni, które przypadają akurat na polską jesień i zimę. Sezon turystyczny w Dubaju trwa tu dokładnie od września do kwietnia. Na turystów i właścicieli nieruchomości w Dubaju czeka wtedy bezchmurne niebieskie niebo i ciepłe, czyste morze. Temperatura wody to w tym czasie około 24-28 stopni, co sprzyja wszelkim wodnym szaleństwom. A jest z czego wybierać. Możesz nurkować, żeglować, pływać na skuterach wodnych czy uprawiać kitesurfing. Na tych, którzy lubią robić… nic, czekają z kolei piękne piaszczyste plaże. Dubaj może poszczycić się długim i zróżnicowanym wybrzeżem. Każda z plaż ma nieco inny charakter, dzięki czemu możesz wybierać między spokojem laguny Al Mamza, sportowym charakterem Kite Beach czy malowniczą Sunset Beach. Wszystkie z doskonałą infrastrukturą.
Międzynarodowa atmosfera
Jak podają oficjalne liczby z Dubai Statistics Center, z 3 478 300 mieszkańców aż 91,9% stanowią ekspaci. Na wzrost tej ilości w ostatnim czasie miało też wpływ wprowadzenie przez władze wizy dla freelancerów (cyfrowych nomadów). Tak, ten odsetek nie tylko robi wrażenie, ale sprawia że atmosfera tego miejsca to prawdziwy tygiel narodowości i kultur. Oficjalnym językiem jest arabski, ale angielski znajdziesz tu na każdym kroku – od menu w restauracjach i barach po wszelkiego rodzaju dokumentację. Oferta sklepów, czy usług również jest bardzo zunifikowana i nie różni się bardzo od standardów europejskich, do których jesteśmy przyzwyczajeni. Co jeszcze skłania obcokrajowców do inwestycji w nieruchomości w Dubaju? To kraj, który już od kilku lat pojawia się w pierwszej dziesiątce rankingów najlepszego miejsca do życiu dla ekspatów. W rankingu Expat Insider 22, organizowanym przez organizację InterNations, Emiraty Arabskie znalazł się na wysokiej 6 pozycji najlepszych miejsc do życia i pracy na świecie. Dubaj ma też opinię miejsca respektującego inne kultury i religie. Obchodzi się tu zarówno święta Bożego Narodzenia, hinduistyczne święto światła Diwali, jak i święty miesiąc w kalendarzu muzułmańskim – Ramadan.
Wysoki standard życia
We wspominanym raporcie Expat Insider 22 mierzone są różne parametry przekładające się na jakość życia w danym miejscu. Zjednoczone Emiraty Arabskie i sam Dubaj uplasowały się wysoko w takich obszarach jak bezpieczeństwo, zdrowie, możliwości spędzania wolnego czasu czy transport. Ze swojej strony dodalibyśmy jeszcze edukację. Kosmopolityczne otoczenie to gwarancja znalezienia międzynarodowych szkół. Te w Dubaju odznaczają się wysokim standardem edukacji. Dubaj mieści się również bardzo wysoko w rankingach bezpieczeństwa. Przykładowo, w Numbeo Crime/ Safety Index 2019 znalazł się na 3 miejscu najbezpieczniejszych krajów świata. Ekspaci cenią sobie również niski koszt paliwa i taksówek i doceniają rządowe inwestycje na rzecz transportu miejskiego. A co do spędzania wolnego czasu, to oprócz plaż i sportów wodnych, jako inwestora w nieruchomości w Dubaju czeka na Ciebie bogata oferta gastronomiczno-rozrywkowa. Jedno jest pewne, jeśli jesteś miłośnikiem nocnego życia, nie będziesz się tu nudzić.
Dubaj, stabilny kraj i dynamiczny rynek nieruchomości
Zacznijmy od samego Dubaju. Gospodarka tego emiratu oceniana jest na bardzo silną. Kraj ma dobre relacje z USA, co przekład się na stałą wartość tutejszej waluty dirhama do dolara amerykańskiego. Stabilność waluty, brak inflacji wpływa z kolei na wzrost gospodarczy, a także na opłacalność inwestowania w sam rynek nieruchomości w Dubaju. Ten ostatni ma opinię dobrze oszacowanego, z niskim ryzykiem bańki nieruchomości. Według raportu Bloomberga, który ocenia właśnie to ryzyko, Dubaj jest na poziomie -0,6, gdzie na skali o rozpiętości od -1 do 3, rynki nieruchomości między 1,5 – 3 są w ryzyku bańki. Jest to również rynek bardzo dynamiczny. Bardzo często zależy od koniunktury, sezonu, od przyciągających turystów dużych eventów takich jak chociażby Targi Dubaj Expo 2022. To stwarza możliwości dla uważnych inwestorów. Rząd Dubaju nie ustaje w działaniach, które mają uczynić ten kraj coraz bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych mieszkańców i pod inwestycje. Wystarczy wspomnieć realizowany od 1960 roku Dubai Urban Master Plan. Ten zaplanowany na 2040 r. ma 4-krotnie zwiększyć liczbę plaż, 2-krotnie liczbę terenów zielonych i hoteli. Jeżeli więc myślisz o inwestycji w nieruchomości w Dubaju, czas ku temu jest idealny.
Regulacje prawne i podatki sprzyjają zakupowi nieruchomości w Dubaju
Rząd ZEA zapewnia wysoce regulowany rynek, który pomaga w utrzymaniu jego stabilności, a tym samym tworzy przyjazne środowisko dla inwestycji w nieruchomości. W Dubaju przyjęto kilka zasad dotyczących regulacji depozytu, limitu czynszu oraz kalkulatora jego wzrostu. W kwestii regulacji prawnych, na potencjalnych inwestorów czeka gratka w postaci – braku podatków od posiadania czy wynajmu nieruchomości i wynoszący jedynie 5% podatek VAT. Przy zakupie nieruchomości w Dubaju odprowadza się jednorazową opłatę na rzecz tzw. Dubai Land Department (DLD), co jest ekwiwalentem polskiego PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). Wynosi ona 4%, ale w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym jest często opłacana w całości lub częściowo przez dewelopera. Wśród innych atrakcyjnych regulacji jest możliwość ubiegania się o 3-letnią wizę inwestorską przy zakupie nieruchomości na poziomie 750 tys. dirhamów (ok. 948 000 pln). Wiza ta pozwali Ci na zamieszkanie na stałe w Dubaju, założenie konta w banku i posiadanie takich samych praw, jak każdy inny rezydent. Masz również możliwość ubiegania się o kredyt na zakup nieruchomosci w Dubaju od banku lokalnego. Jeśli nie jesteś jeszcze rezydentem, to może on opiewać na 50 % wartości nieruchomości.
Ile kosztują nieruchomości w Dubaju i na jaki zwrot możesz liczyć?
Ceny nieruchomości zależą od dzielnicy. Według serwisu Numbeo cena za m2 w centrum miasta to średnio 17 494 pln, a poza centrum 10 795 pln. Według współpracującej z Partners International agentki nieruchomości w Dubaju Moniki Pawłowskiej-Lukasz „ Apartament z jedną sypialnią o powierzchni ok. 70 m² w miłej okolicy można kupić już za 1.2 mln AED (ok. 1,5 mln pln).” Kawalerki możemy szukać mając już około 750 000 pln.
Znasz już ceny, teraz porozmawiajmy o możliwości zarabiania na wynajmie. Sezon turystyczny w Dubaju trwa od września do kwietnia. Dlatego najpopularniejszym modelem zarabiania na nieruchomościach jest kupienie lokalu pod wynajem turystyczny. Z uwagi na napływ odwiedzających z całego świata rynek firm zarządzających taką obsługą lokali jest rozwinięty i sprofesjonalizowany. A na jaki zwrot z inwestycji możesz liczyć? I tu znów. To zależy. Według Moniki Pawłowskiej-Lukas widełki zaczynają się od 5%, a kończą nawet na 18% w przypadku najmu krótkoterminowego atrakcyjnie zlokalizowanej nieruchomości w Dubaju. Serwis Numbeo szacuje średni zwrot z inwestycji na poziomie 9,5%. Przypominamy też o tym, że dochody w Dubaju nie są opodatkowane. Co ważne, w przypadku najmu długoterminowego w Dubaju nie ma praktyki opłacania czynszu miesięcznie. Płaci się albo za cały rok z góry, albo kwartalnie. To zabezpiecza wynajmującego przed potencjalnymi problemami z niepłacącym najemcą.
Pozostaje więc pytanie kiedy najlepiej inwestować w nieruchomości w Dubaju? Dobrym momentem jest lato, kiedy nieznacznie spada popyt na mieszkania.
Gdzie szukać, czyli najatrakcyjniejsze dzielnice Dubaju
Jeśli rozważasz Dubaj na swój drugi dom masz do podjęcia decyzję, w jakiej dzielnicy chcesz mieszkać. Aby ułatwić Ci ten wybór przedstawiamy klika dzielnic, które cieszą się popularnością wśród ekspatów. Kolejność jest przypadkowa. Oto one:
Downtown (Śródmieście) Zacznijmy od serce miasta z jednymi z najwyższych cen nieruchomosci w Dubaju, ale też i topowymi atrakcjami na wyciągnięcie ręki. Miłośnicy zakupów znajdą tutaj chociażby Dubai Mall, czyli drugie największe centrum handlowe na świecie, które obsługuje 54 mln klientów rocznie(!).
Dubai Marina Pozostajemy w centrum Dubaju. Słynna i raczej niezbyt tania dzielnica, która oferuje możliwość otarcia się o lokalny luksus. Zwłaszcza jeżeli zdecydujesz się na apartament z widokiem na morze w jednym z tutejszych wieżowców. Polecamy singlom i parom.
Mirdif Dla odmiany jedna z bardziej przystępnych cenowo dzielnic w Dubaju. Jest dobrą opcją, dla tych którzy poszukują mieszkania blisko centrum w rozsądnej cenie. Optymalna dla rodzin z dziećmi.
Al Barsha Popularna wśród ekspatów. Świetnie skomunikowana z dzielnicami biznesowymi. Są tu głównie wille i zabudowa bliźniacza, ale zdarzają się też apartamenty. Dzielnica ma rozbudowaną infrastukturę kulinarno-rozrywkową.
Sports City Jak sama nazwa wskazuje, dzielnica dla fanów aktywnego tryby życia z szerokim dostępem do siłowni, klubów sportowych czy boisk. To też jedno z bardziej ekonomicznych i przystępnych cenowo miejsc w Dubaju.
Business Bay Centrum biznesu. To tu znajduje się Dubai International Financial Centre i Dubai World Trade Centre. Dzielnica dla tych, którym marzy się mieszkanie w luksusowym wieżowcu w samym sercu biznesowego świata.
Jumeirah Islands (Wyspy Palmowe) A na koniec, symbol Dubaju i synonim luksusu. 50 sztucznie stworzonych, widocznych z kosmosu wysp. To niemal samowystarczalny obszar z własnymi szkołami, szpitalami, sklepami i siłowniami. Dla tych z z zasobnym portfelem.
Podsumujmy!
Dlaczego warto zainwestować w nieruchomości w Dubaju?
Jesteśmy w szczególnym momencie historycznym. Pandemia, a potem działanie wojenne na terenie Ukrainy przyczyniły się do przesunięcia w naszych priorytetach. Zmienił się też sposób inwestowania w nieruchomości. Nie poszukujemy juz tylko zysku, ale miejsca, które może być drugim domem, w którym będziemy ładować baterie albo nawet planem B na wypadek niespodziewanych kryzysów politycznych. Wszystko to zapewni Ci inwestycja w nieruchomości w Dubaju. Podsumujmy, dlaczego to dobry kierunek.
1. Stabilna i silna gospodarka Dubaju, stabilna lokalna waluta i brak inflacji czynią ten kraj dobrym miejscem do inwestycji. Emirat ciągle się rozwija. Ogłoszony w 2021 Dubai Urban Master zakłada, że do 2040 roku ma tu być cztery razy więcej plaż, dwukrotnie więcej terenów zielonych i dwa razy więcej hoteli.
2. Regulacje prawne takie jak brak podatków przy zakupie nieruchomości, brak podatku dochodowego, 5% vat, możliwość ubiegania się wizę rezydencką przy zakupie nieruchomości powyżej 750 tys. dirhamów, praktyka opłacania czynszu przez najemcę kwartalnie, czy rocznie, sprzyjają opłacalności inwestycji w nieruchomości w Dubaju.
3. Ceny luksusowych nieruchomości są konkurencyjne na tle europejskich miast. Według raportu Knight Frank (2019) kosztują one średnio około 53% w porównaniu z Berlinem.
4. Trwający 7-8 miesięcy sezon turystyczny oraz 9% średni zwrot z inwestycji (według Numbeo) sprawiają, że rynek nieruchomości w Dubaju posiada wysoki potencjał ekonomiczny. Decydując się na zakup atrakcyjnie zlokalizowanej nieruchomości, a następnie na jej turystyczny wynajem dajesz sobie możliwość generowania atrakcyjnego dochodu.
5. Szereg czynników takich jak dogodne połączenie międzynarodowe, w tym tanie linie latające z Polski, umiarkowany klimat i wysokie nasłonecznienie sprzyjające dobremu nastrojowi przez większą część roku, wysoki poziom bezpieczeństwa i edukacji sprawiają, że Dubaj to idealne miejsce na Twój drugi dom.
Zapisz się do newslettera
Bądź na bieżąco
Nasze 30-letnie doświadczenie, bogata oferta, obszerna baza Klientów oraz skuteczność pozwoliły nam wpisać się w rynek nieruchomości jako lider wśród agencji zajmujących się obrotem nieruchomościami premium w Warszawie, znany z wyjątkowej obsługi i unikatowych rozwiązań. Dołącz do naszej bazy, aby otrzymywać od nas tylko wyselekcjonowane treści i oferty z naszego portfolio.