Wszystko, co trzeba wiedzieć na temat przekształcenia wieczystego użytkowania we własność

Osoby będące w dniu 31 grudnia 2018 r. wieczystymi użytkownikami gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe z dniem 1 stycznia 2019 r. stały się ich właścicielami. Przekształcenie objęło grunty będące zarówno własnością Skarbu Państwa, jak i jednostek samorządu terytorialnego. Zasady, na jakich nastąpiła zmiana, są tożsame, niezależnie od tego, który z powyższych podmiotów był właścicielem gruntu. Jedyna różnica może wystąpić w związku z wprowadzeniem bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości – w raporcie dla Partners Interntional adw. Ryszard Sowa z kancelarii Ostrowski, Sowa i Wspólnicy.

Jakie są opłaty związane z przekształceniem?

Przekształcenie nastąpiło odpłatnie. Opłata przekształceniowa na rzecz dotychczasowego właściciela(tj. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu) ma wymiar roczny i odpowiada wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, czyli stycznia 2019 r. Zatem kwota opłaty za wieczyste użytkowanie obowiązująca w ww. dniu będzie kwotą roczną opłaty przekształceniowej. Kwota opłaty zostanie wskazana w zaświadczeniu, które będzie potwierdzeniem przekształcenia. W przypadku, kiedy właściciel zakwestionuje wysokość opłaty lub termin jej wnoszenia, będzie mógł w terminie dwóch miesięcy od otrzymania zaświadczenia złożyć wniosek o ustalenie innej wysokości lub zmiany okresu wnoszenia tej opłaty.w drodze decyzji.

Opłata przekształceniowa będzie uiszczana przez 20 lat. Pierwszym rokiem jej obowiązywania jest 2019 r. Płatność za ten rok należy uiścić do dnia 29 lutego 2020 r. W kolejnych latach termin uiszczenia opłaty upływa z dniem 31 marca każdego roku.

Warto zaznaczyć, że przekształcenie użytkowania wieczystego na własność nastąpiło na mocy ustawy i jest niezależne od wydania zaświadczeń czy innych dokumentów. Zaświadczenia o przekształceniu mają jedynie potwierdzać zmianę, która nastąpiła na podstawie ustawy,oraz informować o wysokości i sposobie wnoszenia opłat. Jednak wpisy prawa własności w księgach wieczystych będą następowały na podstawie zaświadczeń – sądy otrzymywać je będą z urzędu. Również na podstawie zaświadczeń w Dziale III księgi wieczystej zostaną ujawnione roszczenia związane z ww. opłatami.

Brak zaświadczenia a planowana transakcja

Przy transakcjach dotyczących rynku wtórnego posiadanie zaświadczenia nie jest niezbędne do przeniesienia prawa własności lokalu czy domu,tj. nie będzie mieć wpływu na transakcję sprzedaży. Podstawą będzie bowiem w takim przypadku treść księgi wieczystej z chwili przekształcenia, którą notariusz jest w stanie sam ustalić w sposób  niebudzący wątpliwości. Natomiast w odniesieniu rynku pierwotnego, w sytuacji, kiedy następuję wyodrębnienie własności lokalu, zaświadczenia będą konieczne.

Jak wygląda wydawanie zaświadczeń?

Dokumentem potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie zaświadczenie wydawane przez odpowiednie organy administracji publicznej – wójta, burmistrza, prezydenta miasta – w przypadku gruntów miejskich, a starosty w przypadku gruntów Skarbu Państwa. Nie będzie konieczności składania wniosku przez zainteresowanego.

Zaświadczenia o przekształceniu będą wydawane w następujących terminach i trybach:

1. W terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku pochodzącego od właściciela lokalu, jednak wyłącznie wtedy, gdy wystąpienie z wnioskiem jest uzasadnione potrzebą dokonania czynności prawnej (np. sprzedaży) mającej za przedmiot lokal, z którego własnością było związane prawo wieczystego użytkowania. Wniosek, aby mógł zostać rozpoznany w terminie, musi być uzasadniony opisaną powyżej sytuacją, tj. transakcją dotyczącą lokalu.
2. W terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku pochodzącego od właściciela gruntu i uzasadnionego potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – sytuacja ta zaistnieje w przypadku transakcji na rynku pierwotnym, zaświadczenie będzie wówczas wymagane przez notariuszy przy umowach z deweloperami.
3. W terminie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku o zaświadczenie przez właściciela gruntu – rozpoznanie wniosku nastąpi w terminie, jeżeli wniosek nie będzie się kwalifikował do rozpatrzenia w terminie 30 dni. Wniosku w takim przypadku nie trzeba nawet uzasadniać.
4. Do dnia 1 stycznia 2020 r. każda osoba objęta przekształceniem, która nie wystąpiła o wydanie zaświadczenia na wniosek, otrzyma taki dokument z urzędu do ww. dnia.

Bonifikaty w opłatach

Dotychczasowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego zostaje zastąpiona opłatą przekształceniową, przy czym ustawodawca przewidział możliwość wprowadzenia ulg w opłatach,łącząc je z jednorazowym wniesieniem opłaty. Aby skorzystać z tych ulg,właściciel powinien na piśmie poinformować właściwy organ o zamiarze jednorazowej zapłaty. Bonifikaty są wyliczane od wartości opłaty jednorazowej, która odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu jej ponoszenia.

Bonifikaty w opłatach na gruntach Skarbu Państwa 

Przy wnoszeniu jednorazowej opłaty za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa ustawowo wprowadzono zasadę, iż osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych,a także spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości:

1. 60% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w 2019 r. Jeżeli jednak zaświadczenie o wysokości opłaty nie zostało wydane do końca 2019 r., to zamiar opłaty jednorazowej należy zgłosić do 1 lutego 2020 r., a samą opłatę uiścić do 29. tego miesiąca;
2. 50% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w 2020 r.;
3. 40% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w 2021 r.;
4. 30% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w 2022 r.;
5. 20% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w 2023 r.;
6. 10% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w 2024 r.

Bonifikaty w opłatach na gruntach m.st. Warszawy:

Ostatecznie na gruntach przekształconych stanowiących własność m.st. Warszawy ustalono następujące bonifikaty, które przysługują osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych,lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym:

1. 99% w przypadku podmiotów, które przez minimum 50 lat wnosiły opłatę za wieczyste użytkowanie;
2. 98% wobec pozostałych kategorii uprawnionych.

Kto ma prawo do bonifikaty?

W obu przypadkach bonifikat (tj. ustawowej i m.st. Warszawy) bonifikata przysługuje tylko i wyłącznie:

1. Osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, a także spółdzielniom mieszkaniowym.Inni właściciele nie będą mogli korzystać z ulg.Jeżeli właścicielem lokalu mieszkalnego jest spółka prawa handlowego, to ulga nie znajdzie zastosowania. Również ulga nie znajdzie zastosowania w stosunku do lokalu, który nie jest mieszkalny (np. jest lokalem usługowym), a którego przekształcenie również dotyczy, ponieważ jest usytuowany w budynku wielorodzinnym, który determinuje przeznaczenie gruntu na cele mieszkaniowe, w związku z czym był objęty przekształceniem.
2. W przypadku jednorazowego ponoszenia opłaty warto zwrócić uwagę, że o ile w przypadku m. Warszawy ulga jest stała,tj. jej wartość nie zmienia się niezależnie od tego, kiedy właściciel zdecyduje się wnieść opłatę jednorazowo, czyli w którym roku złoży oświadczenie o woli zapłaty, to w przypadku dawnych gruntów Skarbu Państwa największe korzyści uzyskają osoby, które już w pierwszym roku zdecydują się złożyć wniosek.

Czy opłata może ulec zmianie? 

Opłata przekształceniowa może być waloryzowana na takich samych zasadach, jak miało to miejsce w przypadku użytkowania wieczystego. Kryterium aktualizacji jest zmiana ceny nieruchomości gruntowej. Waloryzacja może nastąpić na wniosek właściciela lub z urzędu,nie częściej jednak niż raz na trzy lata. Należy zwrócić uwagę, iż w okresie 20 lat ceny nieruchomości mogą istotnie ulec zmianie i prawdopodobnie będą one rosły. Daje to podstawę do przypuszczenia, iż organy będą dążyć do aktualizacji, zwłaszcza że po ww. okresie źródło przychodów z tego tytułu dla Skarbu Państwa i jednostek samorządu się zakończy. Dlatego należy przyjąć, iż aktualizacja opłaty będzie chętnie wykorzystywana, aby zwiększyć wpływy.

Kto będzie płacił opłatę po sprzedaży? 

Obowiązek jej wnoszenia obciąża każdoczesnego właściciela. Dlatego po sprzedaży nieruchomości przejdzie on na nabywcę. Powinien on w terminie 30 dni od dnia nabycia nieruchomości wystąpić o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość opłaty i okres pozostały do jej wnoszenia.

Potwierdzenie uiszczenia opłaty w całości 

W przypadku uiszczenia wszystkich opłat lub opłaty jednorazowej właścicielowi wydawane jest zaświadczenie potwierdzające dopełnienie obowiązku. Jest ono podstawą do wykreślenia z księgi wieczystej roszczenia o opłatę.

Kwestionowanie aktualizacji opłat za wieczyste użytkowania a wysokość opłaty przekształceniowej 

Ustawodawca zdecydował, że wszczęte przed 1 stycznia 2019 r. i niezakończone postępowania dotyczące wysokości opłat za wieczyste użytkowanie zostaną dokończone na dotychczasowych zasadach. Będą się one nadal toczyć, aż do prawomocnego ich zakończenia w Samorządowym Kolegium Odwoławczym lub sądzie powszechnym. Natomiast opłatę wnosi się w wysokości odpowiadającej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od dnia 1 stycznia 2019 r. Zatem w przypadku zakwestionowania wysokości kwot z tytułu wieczystego użytkowania nowa wysokość nie będzie podstawą do wyliczenia opłaty przekształceniowej. Jej ustalenie nastąpi na podstawie ostatniej niekwestionowanej wartości. Jeżeli jednak po zakończeniu procedury odwoławczej okaże się, iż opłata za wieczyste użytkowanie wzrosła, wysokość opłaty przekształceniowej również zostanie zaktualizowana i będzie obowiązywać w takiej wysokości od 1 stycznia 2019 r. Mogące powstać w związku z tym nadpłaty lub niedopłaty będą odpowiednio odliczone od przyszłych opłat lub doliczone do nich, o czym właściciel zostanie poinformowany. Te same zasady znajdą zastosowanie wobec opłat jednorazowych.

Mam nadzieję, że powyższe informacje okażą się pomocne. Pragnę podkreślić, iż w przypadku transakcji na rynku wtórnym nie występuje obowiązek posiadania zaświadczeń o przekształceniu. Wbrew informacjom pojawiającym się w tej kwestii brak takiego zaświadczenia nie uniemożliwia zawarcia umowy sprzedaży lokal uczy nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Takie stanowisko potwierdzili nasi partnerzy prawni, a także przedstawiciele warszawskiego notariatu, którzy wyrazili gotowość pomocy przy takich transakcjach.

• foto: under Pexcel License