Partners International w tym obchodzi swoje 30-te urodziny, z tej okazji spotkaliśmy się z Panią Karoliną Niedenthal, założycielką Partners aby porozmawialiśmy o tym, jaki był warszawski rynek premium w latach 1994-2004.
Jak rozpoczęła się Pani przygoda z rynkiem nieruchomości?
Firmę założyłam w 1994 roku i przez jakiś czas prowadziłam ją sama. Miałam jeden z tych pierwszych telefonów komórkowych – ciężki model, który wzięłam w leasing. Jeździłam samochodem z tym telefonem, z kalendarzem na kolanach, sprawdzałam nieruchomości, równocześnie umawiając się z Klientami. Wszystko załatwiałam w samochodzie, pracując bardzo dużo i długo. W końcu zdecydowałam się na pomoc i zatrudniłam asystentów. W szczytowym momencie miałam cztery lub pięć osób. Na początku zajmowałam się głównie wynajmem nieruchomości, a pierwsze transakcje sprzedaży pojawiły się pod koniec lat 90. W pewnym momencie miałam tylu Klientów, że z trudem mogłam ich wszystkich obsłużyć.
Na zdjęciu Chris Niedenthal oraz Karolina Niedenthal
Jak definiowano nieruchomość premium w latach 1994-2004?
Standardy i kryteria były wtedy inne niż obecnie. Wówczas luksusowe obiekty wynajmowali głównie cudzoziemcy, przedstawiciele firm i ambasad. To oni także uchodzili wtedy za Klienta premium. Trafiłam w niszę, miałam kontakty z ambasadami i zagranicznymi znajomymi, którzy przyjeżdżali do Polski reprezentować duże międzynarodowe firmy. Aby ułatwić im znalezienie domu, zaczynałam od zadawania podstawowych pytań: gdzie pracują, gdzie dzieci będą chodziły do szkoły, co robi żona, czym się interesuje czy lubi ogród i dopiero wtedy dopasowywałam nieruchomości.
Luksusowe mieszkanie w tamtych czasach to takie, które miało więcej niż jedną łazienkę, dobrze wyposażoną nowoczesną kuchnię, było rozsądnie rozplanowane i dobrze zlokalizowane. Do najbardziej prestiżowych części miasta należały: Mokotów, Wilanów, Sadyba – czyli południowa część Warszawy, a także Saska Kępa ze względu na szkołę francuską i niemiecką ambasadę mieszczącą się wówczas przy ulicy Dąbrowieckiej. Przez lata na Saskiej Kępie wynajmowałam nieruchomości głównie Niemcom. Anin również uchodził za prestiżowy, ponieważ tam znajdowały się większe i dobrze wyposażone wille. Oczywiście, Konstancin także był bardzo ceniony. Żoliborz podobał się cudzoziemcom, jednak większość najmu odbywała się w południowej części stolicy, m.in. ze względu na szkoły. Domy wynajmowały głównie rodziny, a mieszkania – samotne osoby lub bezdzietne pary.
Czym jeszcze charakteryzował się ówczesny rynek najmu?
Domy były skromniejsze, ale jeśli chodzi o metraż, byłam zaskoczona – były dosyć duże, czasem wręcz bezsensownie. W latach 90. niektórzy moi Klienci zagraniczni przecierali oczy ze zdziwienia, że w Polsce buduje się z takim rozmachem. Obecnie ten rynek się normalizuje. W tamtych czasach ceny wynajmu były liczone w dolarach z przeliczeniem na złotówki. Najemcy często życzyli sobie umowy w dolarach. Ceny kształtowały się od 10 do 20 dolarów za metr kwadratowy czynszu miesięcznego plus inne opłaty.
Czy Klienci mieli specyficzne życzenia?
Oj, tak. Było bardzo dużo różnych życzeń i właściwie byłam znana z tego, że u mnie wszystko da się zrobić. Moim zdaniem, przy odpowiednim podejściu, wszystko jest możliwe. Miałam Klienta z bardzo renomowanego banku, który wynajmował segment i zażądał, żeby wszystko w nim zmienić: układ, powiększenie pomieszczeń. Miał specyficzne życzenia dotyczące wytapetowania salonu. W tamtych czasach nowością na polskim rynku była Ikea i większość mieszkań była wyposażona w meble z tego sklepu, bo nie było dużego wyboru.
Wynajmowałam kiedyś bardzo ładne mieszkanie, którego właścicielką była architektka ze Szwajcarii. Wnętrze było bardzo ładne, urządzone starymi meblami. Jednak Ikea królowała i miałam Klientów, którzy chcieli mieć wszystko nowe – nawet sztućce i talerze kupowałam w Ikei.
W tamtych czasach dopasowywano do najemcy wszystko we wnętrzu. Taki był rynek. Właściciele czerpali radość z inwestowania w nieruchomości. Kupowali po kilka mieszkań, które wtedy były w cenach zupełnie nieporównywalnych do dzisiejszych. Klienci często radzili się mnie, jakie wymagania mają najemcy, i to potem dobrze się wynajmowało.
Jakie były największe wyzwania związane z handlem nieruchomościami premium?
Ach… to aż wstyd powiedzieć, ale często narażałam się właścicielom domów, bo kazałam im porządnie posprzątać, umyć kuchnię, zaglądałam do szafek… Sprzątanie było problemem. Trudno było zapewnić Klientom czyste mieszkanie do wynajęcia. Nie było wtedy profesjonalnych firm sprzątających.
Czy w tamtych latach Klienci kupowali za gotówkę?
Na ogół kupowali za gotówkę. Właścicielom nie przyszłoby na myśl, że mają czekać na pieniądze. To były bardzo proste transakcje. Umowy przedwstępne były bardzo rzadko przygotowywane, od razu szło się do notariusza. Klient przychodził z walizką pieniędzy, wszyscy siedzieli i liczyli te pieniądze. W Polsce jeszcze nie funkcjonowały konta powiernicze. Bardzo rzadko pieniądze były przesyłane na konto.
Czy kupowano mieszkania inwestycyjnie na wynajem?
Irlandczycy swego czasu szaleli w Polsce. Nigdy nie zapomnę, jak przyjechało kilku Irlandczyków, inżynierów. Wjeżdżaliśmy do budynku windą robotniczą, w kaskach, oni mieli tam kupić kilka mieszkań. Zapytali mnie, jaka tu jest stopa zwrotu kapitału. Zatkało mnie. Powiedziałam 8,5%. Oni stwierdzili, że to niemożliwe. Policzyłam to dość niepewnie, ale potwierdziłam, że 8,5%. Okazało się, że rzeczywiście tak było. Kiedy mnie o to zapytali, nie wiedziałam, o co im chodzi – byłam wtedy zupełnie zielona, dopiero się uczyłam.
Jaka była transakcja, która szczególnie utkwiła Pani w pamięci?
Miałam bardzo dużo miłych transakcji, bo ja się zaprzyjaźniałam z tymi ludźmi. Niektóre z tych kontaktów przetrwały do dziś, jak z obecnym wysokim rangą austriackim dyplomatą. Do Polski przyjechał teraz po raz drugi. Za pierwszym razem, w latach dziewięćdziesiątych ktoś mu poradził, żebym to ja mu czegoś poszukała. Miał bardzo mało czasu, dosłownie parę godzin i musiał wracać do Wiednia. Zaprowadziłam go na osiedle Pod Skocznią, pod dom, do którego nie można było wejść, ponieważ był zamknięty, a on nie miał czasu umówić się na inną godzinę. Staliśmy pod tym domem i on poprosił, żebym mu opisała, co się w nim znajduje. Opowiedziałam mu o rozkładzie pomieszczeń, a ogród zobaczyliśmy przez płot. Zapytał mnie, czy to jest dom dla niego, skoro ma dwoje dzieci i żonę. Potwierdziłam, że tak i on, nie widząc wnętrza, zdecydował się na wynajem. Do dziś się przyjaźnimy.
Jaka była najdroższa wynajęta nieruchomość przez Panią?
To był pawilon z dużą halą przy ul. Lądowej, którym zainteresowało się niemieckie wydawnictwo. Dokładnie nie pamiętam, ale wynajęłam go za około 30-40 tysięcy dolarów amerykańskich miesięcznie. Właściciele pawilonu byli zachwyceni, że wszystko poszło szybko i sprawnie, w podziękowaniu zaprosili mnie na wspaniałą kolację. Pamiętam również transakcję z czasów, kiedy miałam biuro przy Krakowskim Przedmieściu. Był lipiec, bardzo gorąco, okna były szeroko otwarte i słychać było jazz ze Starówki. W biurze był ze mną Klient, podpisywaliśmy kontrakt na wynajem domu za duże pieniądze, a na korytarzu czekało jeszcze dwóch innych, aby podpisać kolejne umowy. Jeden z nich miał ze sobą szampana, którego piliśmy, słuchając jazzu. To były bardzo miłe chwile. Wszyscy zostali oczywiście moimi stałymi Klientami. Myślę, że miałam dużo szczęścia. Bardzo lubię kontakty z ludźmi i po prostu lubię ludzi, co na pewno mi pomogło.