Zakup drugiego domu za granicą rzadko zaczyna się od arkusza kalkulacyjnego. Zaczyna się od marzenia, którym jest poranna kawa na tarasie z widokiem na zatokę, ciszy przerywanej tylko cykadami i telefonu, który tym razem naprawdę można zostawić w domu. Jednak second home w segmencie premium przestał być wyłącznie wakacyjną rezydencją. W tym artykule zaprezentujemy, że nieruchomość premium za granicą to dziś twardy aktyw finansowy, który łączy ochronę kapitału przed inflacją ze stylem życia jak i na co zwrócić uwagę przed i podczas procesu kupna.
W Partners International od 1994 roku towarzyszymy inwestorom w złożonych decyzjach majątkowych, funkcjonując jako lider wśród agencji nieruchomości premium w Polsce. Nasza rola na rynkach zagranicznych opiera się na modelu doradztwa private banking – nie jesteśmy biurem podróży sprzedającym masowe oferty, lecz przewodnikami, którzy zapewniają dostęp do wyselekcjonowanego portfolio inwestycyjnego w takich destynacjach jak Hiszpania, Portugalia, Włochy, Chorwacja, Cypr, Lazurowe Wybrzeże lub Dubaj.
Czym naprawdę jest i Dlaczego second home to coś więcej niż nieruchomość wakacyjna
Drugi dom za granicą często bywa mylony wyłącznie z miejscem wakacyjnym, ale w segmencie premium pełni znacznie szerszą funkcję. Dla jednych właścicieli jest to prywatne miejsce wypoczynku, czyli zamknięta, własna przestrzeń, gotowa do użycia w dowolnym momencie, bez konieczności rezerwacji, negocjacji z recepcją czy dzielenia przestrzeni z obcymi gośćmi. Dla innych to dom na część roku, w którym spędza się zimowe miesiące uciekając od szarości i chłodu.
Coraz częściej drugi dom pełni też funkcję bazy do pracy zdalnej. Globalizacja biznesu sprawiła, że zarządy firm i inwestorzy mogą prowadzić swoje interesy z dowolnego miejsca na świecie, o ile tylko zapewnią sobie odpowiednią infrastrukturę, stabilne łącze światłowodowe, ciche pomieszczenie na rozmowy wideo, bliskość lotniska umożliwiającą szybki powrót, gdy zajdzie taka potrzeba. Nieruchomość w dobrej lokalizacji staje się wówczas nie dodatkiem do stylu życia, lecz realnym narzędziem pracy.
Kolejną funkcja drugiego domu jest zabezpieczenie kapitału. Ulokowanie części majątku w stabilnej, gospodarce zachodniej albo w dojrzałym rynku azjatyckim czy bliskowschodnim chroni przed lokalną inflacją i wahaniami wyłącznie jednej waluty czy jednej giełdy. To forma dywersyfikacji, która w przeciwieństwie do akcji czy obligacji, daje też namacalną, użytkową wartość, jaką jest fakt, że można w tej nieruchomości mieszkać, można ją odwiedzać, oddać ją w najem, skutkujący dodatkowym strumieniem przychodu, zachowując pełną kontrolę nad tym, kiedy ją udostępniamy.
Warto jednak od razu rozwiać jedno powszechne nieporozumienie, drugi dom nie musi maksymalizować stopy zwrotu, żeby uznać zakup za trafiony. Jego największą wartością bywa po prostu wygoda, prywatność i możliwość regularnego wracania do miejsca, które z czasem staje się naturalnym przedłużeniem życia właściciela, czymś więcej niż adresem w akcie notarialnym. Jeśli natomiast głównym celem jest dochód pasywny, uczciwiej jest od początku traktować zakup jako inwestycję komercyjną i odpowiednio dobrać lokalizację, format nieruchomości i model zarządzania najmem – o czym więcej w dalszej części tego przewodnika.
Dla kogo taki zakup ma sens i jak często faktycznie z niego skorzystamy
Zanim padnie decyzja o konkretnej nieruchomości, warto przeprowadzić rozmowę, która rzadko pojawia się na etapie oglądania ofert, rozmowę o czasie. Ile tygodni w roku realnie spędzimy w tym domu? Czy praca pozwala na dłuższe, kilkumiesięczne pobyty, czy raczej na krótkie, weekendowe wypady? Czy dom będzie równie wygodny za pięć czy dziesięć lat, gdy zmienią się okoliczności rodzinne, zdrowotne czy zawodowe? I wreszcie, czy sama podróż na miejsce, powtarzana wielokrotnie w ciągu roku, nie okaże się z czasem męcząca, niezależnie od tego, jak piękny jest cel.
Sztuka wyboru lokalizacji i rodzaju nieruchomości
Decyzja o lokalizacji rzadko powinna kończyć się na wskazaniu kraju. Wymaga analizy konkretnego wybrzeża, dzielnicy, a nawet pojedynczej działki, ponieważ miejsce atrakcyjne podczas krótkiego, letniego wyjazdu bardzo często zupełnie nie sprawdza się jako przestrzeń, w której spędza się kwartał albo pół roku.
Pierwszym filtrem powinna być komunikacja lotnicza i czas transferu z lotniska. Nieruchomość oddalona o trzy godziny jazdy samochodem od najbliższego portu lotniczego drastycznie obniża szansę na spontaniczny, weekendowy wyjazd. Z czasem po prostu przestaje się z niej korzystać. Optymalnym scenariuszem jest krótki, najlepiej bezpośredni lot i równie krótki transfer na miejscu. Drugim filtrem jest funkcjonowanie okolicy poza sezonem. Niektóre turystyczne resorty zamykają swoje restauracje, sklepy i gabinety lekarskie już w listopadzie, budząc się dopiero w kwietniu. Dla kogoś, kto planuje spędzać tam zimę pracując zdalnie, taka lokalizacja bywa rozczarowaniem, niezależnie od tego, jak spektakularnie wygląda w lipcu. Trzecim filtrem jest bezpieczeństwo, zarówno to fizyczne, jak i makroekonomiczne. Poczucie spokoju bywa dziś najwyższą formą luksusu, a stabilność prawna i niski poziom przestępczości danego kraju przekładają się bezpośrednio na komfort codziennego życia.
Nie bez znaczenia pozostają też lokalne plany zagospodarowania przestrzennego. Działki w regionach o restrykcyjnych przepisach środowiskowych bywają trudniejsze w procesie budowlanym, ale w zamian skutecznie chronią inwestycję przed powstaniem niechcianej zabudowy hotelowej tuż za płotem, gwarantując wieloletnią prywatność i wartość widoku. Warto spojrzeć kilka lat naprzód. Planowana rozbudowa mariny, nowa linia tramwajowa, obwodnica, hotel czy centrum handlowe mogą znacząco zwiększyć atrakcyjność danej lokalizacji, ale równie dobrze zmienić jej charakter. Zdarza się, że spokojna dziś okolica za kilka lat staje się jednym z najbardziej ruchliwych fragmentów wybrzeża. Przed zakupem warto sprawdzić lokalne plany zagospodarowania przestrzennego i inwestycje publiczne, które mogą wpłynąć zarówno na komfort użytkowania, jak i przyszłą wartość nieruchomości.
Wybór destynacji
Rynek premium daje dziś inwestorom szeroki wybór destynacji, z których każda oferuje inny profil ryzyka, inny styl życia, i żadna z nich nie powinna być traktowana jako domyślny, oczywisty wybór.
Hiszpania od lat pozostaje dla polskich kupujących naturalnym punktem wyjścia, a Costa Blanca najlepiej pokazuje, jak bardzo lokalizacja potrafi zmienić charakter tego samego, z pozoru jednorodnego wybrzeża. Jej południe, z Torrevieją i Orihuela Costa, to duża skala rynku i przystępne wejście – dwupokojowy apartament kupuje się tam od 180 000 do 250 000 euro. Północ regionu, z Javeą, Denią, Altei i Morairą, to zupełnie inna rozmowa: górzysty krajobraz, kameralne miasteczka żyjące cały rok, a ceny odpowiednio wyższe – apartament od 250 000 euro, willa od 500 000 euro, przy czym w samej Morairze dom z widokiem na morze regularnie przekracza milion euro, a najlepsze adresy sięgają dwóch do trzech milionów. Rynek ten wyraźnie przyspiesza, według krajowego urzędu statystycznego INE ceny nieruchomości mieszkaniowych w Hiszpanii wzrosły w pierwszym kwartale 2026 roku o 12,9 procent rok do roku, co sprawia, że dla wielu inwestorów zakup drugiego domu staje się nie tylko decyzją dotyczącą stylu życia, ale również elementem długoterminowej strategii lokowania kapitału. Poza Costa Blanca równie żywe pozostają Costa del Sol z Marbellą i Estepona, spokojniejsze Baleary oraz Madryt i Barcelona.
Portugalia konkuruje z Hiszpanią przede wszystkim jakością życia i przewidywalnością rynku. Lizbona i Cascais przyciągają rodziny z uwagi na szkoły międzynarodowe oraz inwestorów liczących na stabilny najem długoterminowy, podczas gdy dzikie wybrzeże Alentejo, z enklawami Comporta i Melides, kusi absolutną dyskrecją wśród sosnowych lasów i niezabudowanych plaż. Włochy przyciągają Toskanią i jeziorami północnymi, ale coraz częściej też Apulią, gdzie odrestaurowane trulli i masserie osiągają status prawdziwie unikalnych nieruchomości. Lazurowe Wybrzeże pozostaje synonimem stabilności i prestiżu.
Cannes, Antibes czy Saint-Tropez to rynek dojrzały, płynny, choć też jeden z najdroższych w Europie. Grecja, ze swoimi Cykladami i Peloponezem, oferuje wyjątkowe połączenie autentycznego stylu życia z rosnącym zainteresowaniem programem Golden Visa. Cypr przyciąga korzystnym klimatem podatkowym i krótkim czasem lotu z większości europejskich stolic. Dubaj to zupełnie inny model – nowoczesna metropolia bez podatku od nieruchomości i z bardzo wysoką płynnością rynku wtórnego. Tajlandia wreszcie, z Phuketem i Bangkokiem na czele, jest wyborem dla inwestorów gotowych zaakceptować odmienną strukturę prawną własności w zamian za wyjątkowy klimat i relatywnie niskie koszty utrzymania.
Apartament czy willa
Wybór pomiędzy apartamentem a willą definiuje późniejsze obowiązki operacyjne właściciela na lata. Apartament w zamkniętym kompleksie z ochroną i częściami wspólnymi oznacza mniej obowiązków. Łatwe zamknięcie drzwi na kilka miesięcy, stały monitoring, obsługę basenu i ogrodu realizowaną przez wspólnotę. Kompromisem są tu stałe opłaty wspólnotowe oraz regulaminy ograniczające na przykład możliwość samodzielnej ingerencji w fasadę budynku czy prowadzenie najmu krótkoterminowego. Willa daje absolutną prywatność, własny basen i rozległy teren, ale wymaga stałej obecności obsługi technicznej, serwisowania instalacji filtracyjnych, regularnej pielęgnacji zieleni i wyraźnie wyższego budżetu operacyjnego. Tradycyjne posiadłości ziemskie – portugalskie quinty, włoskie casali czy greckie ktimy, łączą oba te światy, dają przestrzeń i autentyczność, ale niemal zawsze wymagają gruntownej modernizacji instalacji przed osiągnięciem standardu premium.
Wartość przy odsprzedaży
Przy zakupie warto myśleć nie tylko o własnych potrzebach, ale również o przyszłej płynności nieruchomości. Największym zainteresowaniem kolejnych nabywców cieszą się zwykle adresy z dobrą komunikacją, rozsądnymi kosztami utrzymania, funkcjonalnym układem pomieszczeń oraz łatwym dostępem do infrastruktury. Spektakularne, bardzo indywidualne projekty potrafią zachwycać właściciela, jednak przy sprzedaży po kilku latach grono potencjalnych kupujących bywa znacznie węższe. Z perspektywy inwestora atrakcyjność nieruchomości warto więc oceniać nie tylko przez pryzmat własnych preferencji, ale również jej uniwersalności.
Rynek pierwotny czy wtórny
Nowe budownictwo na dojrzałych rynkach południowej Europy oferuje dziś współczesny standard wykończenia i termoizolację spełniającą aktualne normy europejskie, a także pełne gwarancje deweloperskie. Co istotne, dobrze wybrane projekty we wczesnej fazie przedsprzedaży czasem zyskują na wartości piętnaście do dwudziestu procent do momentu odbioru kluczy, choć nie jest to żelazna reguła rynkowa i zależy od lokalizacji oraz renomy dewelopera. Rynek wtórny to z kolei bezcenne, niepowtarzalne lokalizacje w historycznych centrach miast, gdzie nowa zabudowa jest prawnie wykluczona, a odrestaurowane kamienice trzymają wartość wyjątkowo dobrze. Trzeba się jednak liczyć z tym, że starsze budownictwo na południu Europy bardzo rzadko dysponuje wydajnym centralnym ogrzewaniem czy odpowiednią izolacją ścian, a ograniczenia konserwatorskie potrafią zablokować wymianę okien, montaż zewnętrznej jednostki klimatyzacji, a nawet uzyskanie nowej licencji na wynajem krótkoterminowy. Koszt doprowadzenia historycznego apartamentu do standardu premium bywa wówczas zaskakująco wysoki i to jeden z częstszych powodów, dla których transakcje na rynku wtórnym wymagają dogłębnego audytu technicznego jeszcze przed złożeniem oferty.
Ile naprawdę kosztuje zakup i utrzymanie drugiego domu
Deklarowana cena ofertowa to zaledwie punkt wyjścia rachunku. Do niej doliczyć trzeba podatki transferowe, opłaty notarialne i rejestrowe oraz honorarium niezależnej kancelarii prawnej, a struktura tych kosztów różni się znacząco między poszczególnymi jurysdykcjami. Poniższe zestawienie porządkuje najważniejsze różnice na kilku rynkach, na których najczęściej lokowany jest kapitał naszych klientów.
| Rynek | Rynek wtórny | Rynek pierwotny | Orientacyjne koszty ponad cenę zakupu |
| Portugalia | IMT (0–8%, zależnie od wartości i celu zakupu) + Imposto do Selo 0,8% | Zasadniczo ten sam system podatkowy | 7–10% |
| Hiszpania | ITP 6–11% (zależnie od regionu) | VAT 10% + AJD 1–1,5% | 10–13% |
| Włochy | Podatek rejestracyjny 9% od wartości katastralnej + opłaty notarialne | VAT zamiast podatku rejestracyjnego | 10–15% |
| Francja / Lazurowe Wybrzeże | Droits de mutation + opłaty notarialne ok. 7–8% | Niższe opłaty notarialne niż na rynku wtórnym(VAT zawarty w cenie nowej nieruchomości) | 2–3% (pierwotny) / 7–8% (wtórny) |
| Grecja | Podatek od przeniesienia własności 3% + opłaty administracyjne | VAT pozostaje zawieszony (obowiązuje podatek transferowy) | 8–10% |
| Cypr | Opłaty za przeniesienie własności + stamp duty + koszty prawne | VAT 19% (5% dla kwalifikujących się nieruchomości) | 5–10% |
| Dubaj | Opłata Dubai Land Department 4% + opłaty rejestracyjne | Ten sam mechanizm | 5–9% |
| Tajlandia | Opłata transferowa 2%; pozostałe koszty zależą od podziału między stronami | Deweloperzy często pokrywają część opłat | 2–7% |
Struktura kosztów bieżących bywa równie zróżnicowana i to ona najczęściej bywa niedoszacowana przez kupujących skupionych wyłącznie na cenie transakcyjnej. Roczny podatek od nieruchomości waha się zwykle od ułamka procenta do nieco ponad jednego procenta wartości katastralnej – portugalskie IMI to 0,3 do 0,45 procenta, hiszpańskie IBI 0,4 do 1,1 procenta, włoskie IMU nawet do 1,14 procenta bez żadnego zwolnienia dla drugich domów należących do nierezydentów. Grecki ENFIA liczony jest inaczej, od dwóch do szesnastu euro za metr kwadratowy, w zależności od strefy i standardu budynku. Na Cyprze roczny podatek od nieruchomości nie istnieje od 2017 roku, co bywa istotnym argumentem przy porównywaniu całkowitego kosztu posiadania. Dubaj nie nakłada rocznego podatku od nieruchomości w ogóle, a jedyną powtarzalną opłatą jest niewielka opłata mieszkaniowa naliczana od wartości najmu. We Francji dochodzi natomiast dodatkowo podatek majątkowy IFI, aktywujący się po przekroczeniu 1,3 miliona euro wartości nieruchomości netto we francuskim majątku, oraz lokalna taxe d’habitation na drugie domy, w niektórych gminach dodatkowo podwyższona nawet o sześćdziesiąt procent.
Do tego dochodzą pozycje wspólne dla niemal wszystkich rynków premium: ubezpieczenie nieruchomości, opłaty wspólnotowe w apartamentowcach, które w standardowych inwestycjach z windą i garażem podziemnym wynoszą półtora do dwóch i pół euro za metr kwadratowy miesięcznie, a w zamkniętych, butikowych resortach ze strefami SPA i ochroną całodobową rosną do trzech, a nawet pięciu euro za metr. Fundamentalną zaletą klimatu śródziemnomorskiego czy azjatyckiego jest przy tym brak wysokich, ryczałtowych zaliczek na zimowe centralne ogrzewanie znanych z polskich czynszów – inwestor płaci dokładnie za to, co zużyje, głównie za prąd zasilający latem klimatyzację.
Kto zarządza nieruchomością pod nieobecność właściciela
Luksusowa nieruchomość, pozostawiona bez opieki na wiele miesięcy, traci na wartości znacznie szybciej niż mogłoby się wydawać, dlatego profesjonalny property management jest w segmencie premium standardem, a nie dodatkiem. Rola niezależnego zarządcy obejmuje regularne inspekcje nieruchomości i sprawdzanie zabezpieczeń, odbiór lokalnej korespondencji, nadzór nad pracą systemów klimatyzacji, ogrzewania podłogowego i basenu, koordynację zewnętrznych serwisów, firm basenowych, ogrodników, ekip sprzątających, a przede wszystkim szybkie reagowanie na awarie hydrauliczne czy elektryczne, zanim zdążą wyrządzić poważniejsze szkody. Szczególnie istotna, a często pomijana, jest kontrola wilgotności. W krajach z bezpośrednim dostępem do oceanu pozostawienie szczelnie zamkniętego domu na pół roku bez regularnego wietrzenia bywa prostą drogą do degradacji wnętrz, mebli i instalacji elektrycznej. Dobry zarządca uruchamia dom jeszcze przed przylotem właściciela, włącza ogrzewanie lub klimatyzację, sprawdza czystość, tak, by pierwsza godzina po wielogodzinnym locie była momentem odpoczynku, a nie listą awarii do naprawienia.
Z opieką nad domem wiąże się ściśle temat komfortu całorocznego, dotyczący szczególnie nieruchomości w ciepłym klimacie. Willa oglądana w lipcu, w pełnym słońcu, z otwartymi oknami na wieczorną bryzę, może zupełnie inaczej funkcjonować w styczniu. Nadmierne nasłonecznienie i ekspozycja południowo-zachodnia bez odpowiednich rolet przegrzewają wnętrza latem, a niewydajne ogrzewanie zimą, gdzie w rejonach nadmorskich problemem bywa nie tyle mróz, co uporczywa wilgotność powietrza, która wymusza użycie kosztownych grzejników elektrycznych. Warto też sprawdzić izolację akustyczną, dom przy klimatycznym placyku z restauracjami tętni życiem do późnych godzin nocnych, co część właścicieli odbiera entuzjastycznie, a innych całkowicie dyskwalifikuje z listy opcji. Jakość wody pitnej, niezawodny zasięg sieci komórkowej i dostępność szybkiego internetu światłowodowego dopełniają listę detali, których nie widać na zdjęciach z folderu, a które decydują o codziennym komforcie przez resztę roku.
Wynajem second home w celach inwestycyjnych
Zakup do własnego użytku bardzo często łączy się z chęcią wynajmu nieruchomości w okresach, w których sam właściciel z niej nie korzysta. Rzeczywista opłacalność takiego rozwiązania wymaga jednak zrozumienia dwóch odrębnych modeli biznesowych, ponieważ mieszanie ich w jednej decyzji regularnie prowadzi do rozczarowań.
Najem długo- i średnioterminowy pozostaje najbezpieczniejszą i najbardziej przewidywalną strategią dla osób szukających spokojnego dochodu pasywnego. Rynki takie jak Portugalia czy Hiszpania przyciągają dziś rzesze zamożnych ekspatów, menedżerów kontraktowych i cyfrowych nomadów poszukujących stabilnego zakwaterowania na kilka miesięcy do roku. Ten model pozwala uniknąć barier administracyjnych związanych z licencjonowaniem najmu krótkoterminowego, obniża rotację najemców, a co za tym idzie, tempo zużycia wyposażenia, i bywa też korzystniej opodatkowany. W Portugalii dochody z najmu długoterminowego objęte są stałą, ryczałtową stawką dwudziestu pięciu procent, bez konieczności prowadzenia skomplikowanych rozliczeń. Minusem jest mniej elastyczna dostępność nieruchomości.
Najem krótkoterminowy generuje teoretycznie najwyższe zyski, ale wiąże się z nieporównanie większym zaangażowaniem operacyjnym i coraz surowszymi regulacjami na dojrzałych rynkach. Podobne mechanizmy licencyjne funkcjonują we Włoszech, w Grecji czy Hiszpanii, gdzie władze miast takich jak Barcelona systematycznie ograniczają liczbę nowych zezwoleń, by chronić lokalny rynek mieszkaniowy. Sukces sąsiada na platformie rezerwacyjnej nie jest w żadnym wypadku gwarancją powodzenia własnej inwestycji. Zanim padnie decyzja, należy sprawdzić, czy dana gmina w ogóle wydaje jeszcze nowe pozwolenia i czy ewentualna istniejąca licencja sprzedającego może zostać przeniesiona na nowego właściciela. Profesjonalne agencje zarządzające przejmują zwykle całą obsługę gości, od check-inu po sprzątanie, za prowizję rzędu piętnastu do trzydziestu procent wygenerowanego zysku.
Niezależnie od wybranego modelu, jedna zasada pozostaje niezmienna, deklarowana stopa zwrotu brutto prezentowana w folderach sprzedażowych dewelopera czy w ofercie agencji nieruchomości praktycznie nigdy nie pokazuje rzeczywistego dochodu właściciela. Dopiero po odjęciu prowizji operatora, podatków, kosztów zarządzania oraz ubezpieczenia widać, ile faktycznie zostaje w kieszeni inwestora. Modelowanie zysków z najmu, które ignoruje te pozycje, rzadko ma pokrycie w rzeczywistości i stanowi jeden z najczęstszych powodów rozczarowania inwestycją w perspektywie kilku lat.
Aspekty prawne, podatkowe i finansowe – oraz kwestia odsprzedaży
Na rynku nieruchomości premium bezpieczeństwo transakcji nie podlega negocjacjom i nie jest obszarem, w którym warto szukać oszczędności. Fundamentem każdego bezpiecznego zakupu za granicą jest współpraca z niezależnym prawnikiem na miejscu, kancelarią, która nie jest w żaden sposób powiązana ze sprzedającym ani z lokalnym deweloperem i reprezentuje wyłącznie interes kupującego. Zakres jego pracy obejmuje weryfikację tytułu własności i ewentualnych obciążeń hipotecznych, sprawdzenie zaległości wobec wspólnoty, a także, co szczególnie istotne przy domach z rynku wtórnego, zbadanie legalności wcześniejszych rozbudowy: basenu, tarasu, dodatkowego piętra, które poprzedni właściciele niejednokrotnie wykonywali bez wymaganych zgód administracyjnych. Honorarium za pełny audyt prawny, w zależności od rynku, wynosi od jednego do półtora procenta wartości nieruchomości lub jest rozliczane według stawki godzinowej.
Osobnym, często niedocenianym tematem jest rezydencja podatkowa. Polskie obywatelstwo ani brak lokalnej rezydencji nie zamykają drogi do finansowania zakupu w lokalnym systemie bankowym. Na większości dojrzałych rynków europejskich inwestorzy mogą liczyć na kredyt nawet do osiemdziesięciu procent wartości nieruchomości, liczonej od niższej z dwóch kwot, ceny transakcyjnej albo niezależnej wyceny rzeczoznawcy, a ewentualną różnicę trzeba pokryć z własnych środków. Finansowanie udzielane jest zwykle w walucie lokalnej, najczęściej euro, co przy dochodach rozliczanych w złotówkach oznacza dodatkowy bufor na ryzyko walutowe narzucany przez bank, obniżający maksymalną zdolność kredytową w porównaniu do dochodów już wyrażonych w euro. W praktyce jednak posiłkowanie się kredytem w segmencie premium bywa świadomym wyborem inwestora, służącym zachowaniu wyższej płynności portfela, a nie koniecznością wynikającą z braku gotówki.
Dodatkowo, Już na etapie zakupu warto również sprawdzić lokalne zasady dziedziczenia nieruchomości oraz ewentualne obowiązki podatkowe spadkobierców, ponieważ różnią się one istotnie pomiędzy poszczególnymi państwami.
Kapitał ulokowany w nieruchomości musi wreszcie zachować płynność, dlatego już na etapie zakupu warto myśleć o przyszłej odsprzedaży. Cechy, które gwarantują wysoką płynność, to dobra, niezagrożona nową zabudową lokalizacja, nieprzysłonięty widok, prywatny i przestronny taras, gwarantowane miejsce parkingowe w budynku, sprawna winda oraz dostępność infrastruktury miejskiej w odległości spacerowej, a także rozsądne, przewidywalne koszty utrzymania w stosunku do wielkości samej nieruchomości. Najbardziej spektakularne, mocno spersonalizowane wnętrza czy rzadkie układy architektoniczne potrafią zachwycać obecnego właściciela, ale jednocześnie drastycznie ograniczają grono potencjalnych nabywców na rynku wtórnym – warto mieć tę zależność na uwadze, projektując dom pod własny gust.
Najczęstsze błędy popełniane przy zakupie second home
Wśród setek transakcji przeprowadzonych na rynkach zagranicznych powtarza się kilka schematów, które łatwo wcześniej wyeliminować. Pierwszym jest zakup pod wpływem wakacyjnej euforii. Ocena funkcjonalności domu i bezpieczeństwa okolicy wymaga chłodnego, analitycznego podejścia, a nie wyłącznie zachwytu urlopowego, który z natury rzeczy mija po powrocie do codzienności. Ściśle powiązanym błędem jest oglądanie nieruchomości wyłącznie w szczycie sezonu, dom funkcjonujący idealnie w sierpniu, w gwarnej marinie pełnej restauracji, może okazać się odciętym od jakiejkolwiek infrastruktury ośrodkiem w styczniu.
Kolejnym, bardzo częstym potknięciem jest niedoszacowanie całkowitych kosztów eksploatacji przy jednoczesnym skupieniu się wyłącznie na cenie za metr kwadratowy. Wysokie stawki opłat wspólnotowych, koszty zarządzania basenem, systemy smart home czy lokalne podatki od nieruchomości potrafią wyraźnie naruszyć roczne przepływy finansowe właściciela, jeśli nie zostaną skalkulowane jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Równie ryzykowne jest poleganie wyłącznie na prawnikach rekomendowanych przez sprzedającego, brak niezależnego audytu prawnego to fundamentalny błąd, którego skutki ujawniają się zwykle dopiero po latach, gdy okazuje się, że rozbudowa tarasu czy basenu nigdy nie została prawnie zatwierdzona.
Do listy dołączają jeszcze zbyt optymistyczne założenia co do stóp zwrotu z najmu, ignorujące realne koszty zarządzania, podatki i sezonowość popytu, a także wybór lokalizacji zbyt daleko od najbliższego lotniska, co z czasem skutecznie zniechęca do spontanicznych, krótkich wyjazdów. Ignorowanie kosztów remontu przy zakupie historycznych budynków bywa równie kosztowne, adaptacja starej kamienicy do współczesnych norm europejskich potrafi pochłonąć budżet zbliżony do połowy wartości zakupu nowej nieruchomości. Wreszcie, być może najważniejszy błąd u samego podłoża wszystkich pozostałych: wybór nieruchomości niepasującej do realnego trybu życia właściciela. Zamiast szukać najpiękniejszego apartamentu na rynku, warto najpierw jasno zdefiniować, jakiemu stylowi życia ten apartament ma służyć, reszta decyzji układa się wówczas znacznie łatwiej.
Pytania, które warto sobie zadać przed podpisaniem umowy
Zanim rozpocznie się proces przeglądania wyselekcjonowanych ofert, warto odpowiedzieć sobie szczerze na kilka pytań kontrolnych:
- Jakiego rytmu dnia, klimatu i otoczenia społecznego oczekuję od nowej nieruchomości?
- Ile tygodni w roku realnie w niej spędzę i czy ta liczba nie zmieni się istotnie za pięć lub dziesięć lat?
- Kto poza mną będzie z niej korzystał i jakie będą potrzeby tych osób w dłuższej perspektywie?
- Czy wolę bezobsługowy apartament z ochroną, który można zamknąć w pięć minut, czy klasyczną willę z ogrodem, wymagającą stałej obsługi zewnętrznej?
- Czy nieruchomość ma służyć wyłącznie prywatnemu wypoczynkowi i zabezpieczeniu kapitału, czy również generować regularny dochód z najmu?
- Czy mój budżet uwzględnia bufor rzędu siedmiu do piętnastu procent wartości na pokrycie lokalnych podatków transakcyjnych oraz kosztów notarialno-prawnych?
- Kto z mojego zaufanego otoczenia poprowadzi mnie przez cały proces prawny w obcej jurysdykcji?
Kupując nieruchomość premium za granicą, nie płaci się wyłącznie za metry kwadratowe. Płaci się za bezpieczeństwo majątku, odzyskany czas i realny spokój – a taki proces najlepiej przechodzi się z partnerem, który bierze na siebie ciężar poszukiwań i negocjacji, zostawiając właścicielowi to, co w drugim domu najważniejsze, samą przyjemność z jego użytkowania.
Autor: Joanna Czapska CEO Partners International Ekspert rynku nieruchomości premium
Źródła do tabelki
Portugalia
- Oficjalny portugalski urząd skarbowy – zakup nieruchomości (IMT i Imposto do Selo):
https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio_ao_contribuinte/Cidadaos/Casa_e_propriedades/Compra_da_casa/Paginas/default.aspx
Hiszpania
- Idealista – ITP według regionów:
https://www.idealista.com/en/news/legal-advice-in-spain/2026/07/28/819047-property-transfer-tax-in-spain-2026-rates-by-autonomous-community - Spaindinavia – VAT, AJD, IBI oraz koszty zakupu:
https://blog.spaindinavia.com/post/property-taxes-in-spain-the-complete-2026-guide-for-buyers-and-owners
Włochy
- The Italian Lawyer – IMU i podatki od nieruchomości:
https://theitalianlawyer.com/imu-in-italy/ - ImmoAbroad – podatki przy zakupie drugiego domu:
https://www.immoabroad.com/italy/taxes-when-buying-a-second-home-in-italy-essential-guide
Francja
- Property Service Azur – droits de mutation i opłaty notarialne:
https://property-serviceazur.com/en/info/articles/frais-de-notaire-droits-de-mutation/ - PTI Returns – podatki właściciela (IFI, taxe d’habitation):
https://www.ptireturns.com/blog/property-tax-france-ultimate-french-tax-guide/
Grecja
- Avla Real Estate – podatki przy zakupie nieruchomości:
https://www.avlarealestate.com/en/post/greek-property-taxes-2026-the-complete-guide-for-foreign-investors - Terra Property – ENFIA:
https://terraproperty.gr/en/insights/enfia-property-tax-greece
Cypr
- Philippou Law – transfer fees, VAT i pozostałe podatki:
https://philippoulaw.com/articles/complete-guide-to-property-taxes-in-cyprus-vat-transfer-fees-stamp-duty-and-capital-gains-for-individuals-and-companies
Dubaj
- SBA Properties – Dubai Land Department (DLD):
https://sbaproperties.ae/off-plan/dld-fees-dubai/ - Homeland – brak rocznego podatku od nieruchomości:
https://www.homeland.ae/blogs/is-there-property-tax-in-dubai
Tajlandia
- Forbes & Partners – podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości:
https://www.forbesandpartners.com/thailand-property-transfer-cost-tax-breakdown/
112 m² 
3 / 3 
1 
2 
2026 
10 000 m² 
