J: Dziękuję, będzie nawet jeden mężczyzna. Ale faktycznie…Agnes opowiedz co się dzieje na rynku w Marbelli.
A: No dzieje się wiele, więc ten czas który tu wykroiłam to jest naprawdę wykrojony czas, dynamika sprzedaży od czasów po pandemii przybrała na szybkości, to w ogóle niewyobrażalne po prostu, ilość sprzedaży, które w tej chwili realizujemy. Natomiast od wybuchu wojny to jest praca również w weekendy i powiększony zespół, bo inaczej nie bylibyśmy w stanie obsłużyć takiej ilości klientów. Myślę, że jest to także związane z przejściem tak naprawdę większości firm na pracę hybrydową. A jeśli chodzi o wojnę to dywersyfikacja geograficzna, lokaty kapitału, a oprócz tego pomyślenia, że może powinniśmy mieć drugą nogę “ just in case” coś się będzie działo.
J: Ale powiedz mi dlaczego ludzie wybierają Marbellę, dlaczego Ty wybrałaś Marbellę? Pierwsze miejsce 27 lat temu.
A: Tak to prawda, wylądowałam tam może trochę z przypadku i już tak zostałam bo nie musiałam szukać dalej bo spełniało po prostu wiele fantastycznych cech, które były dla mnie istotne. Pierwsze co jak spojrzymy za siebie, no trochę szaro niebo…
J: (Haha) Miałaś przywieźć słońce!
A: To prawda, tak pogoda pogoda, czyli słońce ponad 320 dni w roku, ale myślę, że dużą istotną rzeczą dla naszych klientów, którzy kupują i są w wieku 40+ z doświadczeniem po pandemii, czasami lepszym czasami gorszym to jednak, wiesz fantastyczna infrastruktura w pełni jakby tam zapewniona, czyli fantastyczne restauracje, ale jeśli mówimy o aspekcie pandemii, która może wrócić, no to duża ilość prywatnych szpitali. Gdzie nie masz problemu jeśli chodzi o całą obsługę. Dla golfistów to raj, świetne połączenia lotnicze, chociaż chcielibyśmy mieć ich więcej, ale mimo wszystko nie narzekajmy bo to wszystko się budzi po pandemii. I atmosfera naprawdę kosmopolityczna, czyli nikt nie dominuje, żadna nacja, nikt nie dominuje, wszyscy się tam dobrze czują.
J: Jest tam bardzo międzynarodowo prawda? Jakie nacje dominują, kogo mogę spotkać za sąsiada?
A: No, dziś to spotkasz Polaka prawdopodobnie (Haha) ale wiesz masz dużo skandynawów, to fajni ludzie, jest dużo ludzi też z Madrytu, czyli hiszpanie co jest też fajne. Też jeszcze plusem, który powinnam podkreślić, jest to, że Hiszpanie bardzo nas lubią, my się tam dobrze czujemy, oni kochają się dobrze bawić, rozmawiać, cenią rodziny, wartości rodzinne, i myślę, że my się tam dobrze odnajdujemy z naszym Polskim charakterem.
Natomiast jeszcze dzisiaj kraje ościenne, na pewno jeśli chodzi o konflikt z Ukrainą, bardzo duży znaczący inwestor. Rosjan jest troszeczkę, wyprzedzam Twoje pytanie, bo to zawsze się pojawia, jest ich trochę no i będzie, tam przez wiele lat inwestowali. No i również w minimalnym stopniu, ale też Kraje Arabskie, z tym, że to jest high level tak naprawdę klient z tych destynacji, absolutnie.
J: Najdroższe nieruchomości.
A: Idziesz do El corte Ingles, czyli do świetnego centrum, gdzie Panie idą ubrane w ich typowych strojach no a widzisz , że mają buty Hermesa, to jest zupełnie inny klient.
J: To powiedz mi jeśli chciałabym kupić w Marbelli mieszkanie versus dom ile pieniędzy potrzebuje, jaki jest próg wejścia.
A: Jeśli chodzi o apartamenty to trzeba liczyć tak naprawdę minimum, minimum 250-300 tysięcy euro.
J: To jest wtedy jedna czy dwie sypialnie?
A: Jedna bym powiedziała, no przy 350 tysiącach to już są dwie sypialnie. CHodzi mi o to też żeby, oczywiście można kupić za 250 tysięcy tylko wszyscy klienci nas pytają czy ja będę mógł to wynajmować. Więc jeśli ktoś chce to wynajmować, to musi mieć to minimum 350 tysięcy za dwie sypialnie, żeby to było w miarę fajnie zlokalizowane.
J: Ale to nie jest dużo, a za taki dobry standard, wysoki standard, za luksusowe mieszkanie np dwie sypialnie to jaki budżet trzeba mieć? Taki, żeby mieć taras, widok na ocean, budynek z ochroną z basenem, z Gymem to ile trzeba mieć?
A: To już trzeba liczyć około 800 tysięcy minimum- milion Euro. A również za takie dwie sypialnie możesz dać i 9 milionów Euro.
J: Naprawdę (Haha)?
A: Taaak, tutaj “sky is the limit” absolutny, no tak to wygląda u nas.
J: A domy? Takie domy… takie mam bardzo częste zapytanie jakie mam w portugali, 3-4 sypialnie, niedaleko od oceanu niekoniecznie z widokiem bo wiadomo, że te są najdroższe.
A: To znaczy wiesz, żeby mieć taki dystans spaceru do morza…żebym się nie pomyliła bo u Ciebie jest ocean. To trzeba liczyć około 800 tysięcy euro, szeregówkę możesz kupić za 500 tysięcy euro. No wiadomo przy morzu u nas jest płasko, więc albo jedna rzecz wyburza drugą, czyli albo masz blisko morza masz walking distance, albo musisz wejść na górkę i masz piękną panoramę, i wtedy masz widok na morze. Masz więcej spokoju,to też jest fajne, to się świetnie wynajmuje. No to wtedy musisz liczyć milion, milion dwieście euro, jeśli chodzi już o widok na morze, także to jest takie minimum.
Też dużo ludzi nas pyta, przyjeżdża i chcą mieć nowe rzeczy od dewelopera. Ja też studzę trochę ludzi, dlatego, że to co od dewelopera się buduje to jest wszystko fajnie, ładne, ale to są okrojone bardzo już dzisiaj bardzo duże powierzchnie wspólne. Czyli w starych osiedlach to były fajne wiesz: ogrody, baseny. Ziemia nie była taka droga, dzisiaj każdy metr kwadratowy jest kalkulowany. Więc te starsze mają urok, i też są wybudowane z cegły, wiesz to się czuje przy tym klimacie. No sama wiesz jak to się czuje w Portugalii, jak wchodzisz do starej kamienicy, no to możesz żyć bez klimatyzacji tak? Także tutaj uważam, że czasami warto nie odrzucać przy pierwszych swoich decyzjach w poszukiwaniu nieruchomości rynku wtórnego.
J: A powiedz jeszcze, no bo Państwo na pewno kupując nieruchomości na rynku pierwotnym, kojarzycie ten rynek pierwotny jako stan deweloperski. W Portugalii nie sprzedaje się stanu deweloperskiego, a jak jest w Hiszpanii? W sensie stan wykończenia, kiedy deweloper oddaje.
A: Stan deweloperski u nas wygląda w ten sposób, że jest u nas praktycznie wszystko wykończone, łącznie z kuchnią, z łazienkami, z wszystkim, wystarczy tylko wstawić meble. Niektórzy deweloperzy robią takie bardzo podstawowe oświetlenie, czyli tak naprawdę to są ledy w sufitach. Pozostaje wstawić meble i powiesić dwie, trzy lampy nad stołem jadalnianym czy tam przy sofie a resztę praktycznie wszystko masz wykończone.
J: To jakie miałabyś tipy dla Państwa, dla osób, które rozważają zakup nieruchomości w Hiszpanii, na co powinny uważać? Od czego powinni zacząć w ogóle proces tych zakupów.
A: Ja polecam Państwu mimo wszystko naprawdę skontaktować się z dobrą agencją, zaufaną, żeby przeprowadziła Państwa przez cały proces.
J: Czyli z Agnes! (Haha)
A: Tak, polecam siebie, bo mimo wszystko, no tutaj podkreślę, bo znamy się z Joanną trochę lat, natomiast jest bardzo dużo freelancerów, nie wiem jak jest u Ciebie, ale u nas bardzo dużo freelancerów się pojawiło.
J: Korzystają z tego momentu na rynku, kiedy polacy faktycznie chcą inwestować za granicą. To samo się dzieje, widzę w różnych destynacjach.
A: Wiesz, jak myślę, że część ludzi z nich pozostanie później faktycznie w branży i to fajnie, bo wiesz jesteśmy dużym krajem, jest nas ponad 40 milionów mieszkańców i teraz z Ukrainą liczyć, z “ukraińcami”, którzy napłynęli jest nas pewnie 43 czy 44 miliony, to jest bardzo duży potencjał.
J: Doświadczenie jest najważniejsze, doświadczenie brokera w przeprowadzaniu podobnych transakcji, znajomość rynku, znajomość ofert, to jest podstawa.
A: Ale wiesz, żeby oni później zostali! Bo później Ci ludzie kupują i ja mam na przykład telefony dzisiaj, że ktoś przypomniał sobie , że ja tam jestem i on ma problem. Bo kupił dom w którym nie została zrobiona żadna analiza techniczna, czyli wiesz okazało się, że jest wilgoć w domu, czy powiedzmy inny rodzaj problemu, bo mu obiecali wynajem, a oni tego wynajmu nie poprowadzą.
J: Ale to jest dobry tip, według mnie, między innymi ta analiza techniczna nieruchomości, ponieważ pamiętajmy, że myślę, że tak samo w Hiszpanii tak jak u mnie w Portugalii, są podobne problemy jeżeli chodzi o izolację starych budynków, jeżeli chodzi o wilgoć, ogrzewanie należy, naprawdę należy zatrudnić specjalistę do analizy stanu technicznego.
A; Różnica jest między nami taka, że freelancer tak naprawdę chce sprzedać i szybko się “zcashować” ja tak jak Ty wiesz mamy firmy, które istnieją na rynku od lat. I dla nas budowanie…
J: Ćwierć wieku!
A: Nie widać tego po nas bo się świetnie trzymamy (Haha) ale to będzie w kolejnym odcinku, co robimy, że tak świetnie wyglądamy. Natomiast istotne jest, to, żeby mieć partnera z którym przez wiele lat chcemy inwestować. Nam na tym zależy, żeby klient kupił i był zadowolony, czyli ja widzę, jeśli z domem jest problem, albo zapala mi się pomarańczowa lampka, że nie podoba mi się sprzedający, który zaczyna wyciągać rzeczy z domu, albo zaczyna negocjować w jakiś dziwny sposób, to ja i moi pracownicy jesteśmy w stanie powiedzieć: “ Słuchajcie coś jest nie tak, coś mi się tu nie podoba”. Natomiast freelancer powie: “Dobra jedziemy szybko, szybko, sprzedajemy” i za chwilę nie będzie odpowiadał. Ja natomiast jeśli sprzedaję coś i mówię o wynajmie to biorę na siebie odpowiedzialność. Chyba, że coś by się wydarzyło na świecie na co nie mamy wpływu, dlatego ja im wynajmę tę nieruchomość za tyle za ile obiecałam, że im wynajmę.
J: Dlatego pracujemy z polecenia, dlatego osoby wracają do Ciebie na drugie, trzecie i czwarte zakupy. Mieliśmy przykład już jednych klientów od nas.
Agnes odczaruj nam trochę koszty zakupów nieruchomości w Hiszpanii, bo wiem, że wielu z nas słyszy i uważa, że to są bardzo wysokie koszty. Jak one naprawdę się kształtują od czego to zależy?
A: To znaczy wiesz, może i wysoki, ale kupujący nie płaci nam tutaj prowizji, więc z tej strony jest to może oszczędność. Koszty zakupu są bardzo proste tak naprawdę, jeżeli podzielimy to między rynkiem wtórnym i rynkiem pierwotnym. Rynek wtórny to jest 7%, rynek pierwotny 10%, do tego dochodzą koszty opłaty prawnika. W większości ludzie chcą także opiekę prawną, więc to jest 1%, który można negocjować.
J: W zależności od wartości transakcji.
Agnes powiedz nam może jeszcze kto jest Twoim klientem?
A: Wiesz co no to się bardzo zmieniło, nie wiem jak u Ciebie, ale u mnie to się bardzo zmieniło tak naprawdę przez ostatnie kilka miesięcy, rok. Jesteśmy w czerwcu, liczmy czerwiec zeszły po pandemii. Bo wcześniej kupowali to ludzi 40+, którzy już wiedzieli, że mogą sobie tą drugą nogę , że tak powiem tam postawić. A dzisiaj to są młodzi inwestorzy, ludzie którzy mają tam trzydzieści, trzydzieści parę lat, bardzo dużo z branży IT, i praktycznie dzisiaj w dobrej firme na stanowisku managerskim, ludzie inwestują u nas w nieruchomość biorąc również kredyt.Bo u nas są kredyty łątwo dostępne jeszcze, jeszcze tak w skrócie powiem przy okazji 50% wartości nieruchomości na podstawie dwóch pitów i tak naprawdę jednego dokumentu informacyjnego z biura informacji kredytowej, więc to jest bardzo proste. Masz zwrot z wynajmu a oprócz tego 50% wkładasz w to, a ludzie chcą sobie troszeczkę…
J: A jeśli chodzi o ten zwrot z wynajmu, powiedz jakiego zwrotu można oczekiwać?
A: Biorąc pełną odpowiedzialność za to, że my wynajmujemy, to 5%, może w tym roku 6, w porywach 7% bo jest bardzo duże zainteresowanie ofertą latem, natomiast zimą również. Przez home office ludzie wynajmują na 2-3 miesiące, przyjeżdżają pracować.
J: Tam wcześniej było trochę wakacyjnie, wcześniej to była trochę wakacyjna destynacja.
A: A zimą byli to tylko golfiści, a dzisiaj to się trochę zmieniło, i faktycznie ludzi, którzy mogą być tam dwa trzy miesiące, sprawdzają “why not?” spróbujemy. Albo wiesz, to jest na zasadzie próby, czy chcemy kupić dom w Portugalii, czy chcemy kupić dom w Hiszpanii, tak naprawdę, więc wiesz.
J: Podróżują klienci między nami bardzo często (Haha) dlatego chciałam skonfrontować nas w biurze, żeby zaoszczędzić ich czas na podróże, latanie, mam nadzieję, że to się wydarzy dziś podczas targów, zostaniemy obydwie przepytane i spotkamy się się z klientami już na miejscu, tymi, którzy wybierają Portugalię ze mną czy tymi, którzy wybierają Hiszpanię, Marbellę.
Co możesz opowiedzieć o oprocentowaniu kredytu?Bo w Portugalii one są tanie w porównaniu do Polski.
A: Dzisiaj tak naprawdę koszt kredytu to masz 1% przy założeniu kredytu tak, czyli wartości kredytu, z którego można zejść do praktycznie połowy procenta, jeśli chodzi o wzięcie w danym banku polisy ubezpieczeniowej na dom, wykupienia jeszcze jednej polisy, wzięcia dwóch kart kredytowych, z których musisz korzystać raz w miesiącu i masz wszystkie direct debit w jednym miejscu, czyli wszystkie rachunki, czyli prąd i tak dalej przechodzą przez bank, co i tak de facto przechodzi.
Jeśli chodzi o oprocentowanie to dzisiaj mamy 2,70, no ale wiemy, że to pójdzie w górę.
J: Oczywiście, wiem jeszcze co jest bardzo ważne, ponieważ inwestując z Tobą nie tylko można liczyć na zwrot z tytułu wynajmu nieruchomości czy zwrot z jej wartości w czasie, ale wiem też, że pomagacie klientom w remontach, w podniesieniu standardu nieruchomości.
A: Tak, dużo ludzi, zresztą namawiając na rynek wtórny, który nie tylko ze względu na koszty zakupu ludzie wybierają, ze względu na tą atmosferę tych osiedli, czy bliskość położenia w stosunku do linii brzegowej. Bo jednak te nowsze już nie mają, jednak ta linia jest ograniczona, także to wszystko powstaje, w drugiej, trzeciej piątej linii. Ja bym użyła tutaj jeszcze takiego kolokwialnego porównania: czy chcesz ładne mieszkanie w centrum Warszawy w kamienicy, czy chcesz nowoczesne mieszkanie w Wilanowie. Większość ludzi wybiera kamienicę, bo to ma to coś wiesz…
J: Klimat! Tylko często potrzebny jest remont.
A: Ale jest potrzebny remont i my to robimy, wiesz oczywiście w zalęzności jaki zakres chce klient. I tak samo jeśli chodzi o domy i tak samo jeśli chodzi o domy, bo robimy już projekty takie, że ludzie kupują dom do remontu całkowitego i podnieść jego wartość i albo w nim zamieszkać, albo po prostu sprzedawać dalej podnosząc wartość. Mamy tutaj zespół, oczywiście większość outsourcujemy, ale mamy nad tym rękę i jesteśmy takim doradcą, który wiesz…
J: Czyli klient może być w Polsce, kupić nieruchomość z Tobą i przyjechać jak będzie gotowa?
A: Dokładnie, tak.
J: Świetne!
A: Ale w międzyczasie musisz się łączyć na telefonie bo czasami trzeba coś zdecydować, bo przy starych nieruchomościach nieraz okaże się, że filar, którego nie było na planie nagle nam się pojawia i co z nim robimy?
J: Okej, dobrze, Agnes myślę, że na taką krótką rozmowę i tak już dużo tematów poruszyłyśmy.
A: I wychodzi słońce słuchaj… (Haha)
J: Szkoda, że nie 15 minut temu. Ale serdecznie Państwa zapraszam do współpracy Agnes, do zakupów nieruchomości w Hiszpanii, albo w Portugalii.
Dziękuję Ci bardzo za rozmowę Agnes i za przylot do nas nasze targi.
A: To ja dziękuję i zapraszam Państwa serdecznie do mnie, tak jak i tutaj do Joanny i cieszę się, że mogę być częścią takiego fajnego projektu, myślę, że ściągnęłaś wokół siebie fantastycznych ludzi. Trzymam kciuki, powodzenia i mam nadzieję, do zobaczenia wkrótce.
J: Do zobaczenia!
